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行業資訊

中國房地產入市資金或遭嚴控嚴管

發布時間:2017-08-31     閱讀量:

摘要: 超過20個城市出臺穩定本地房地產市場的相關政策,并不是這一輪房地產“手術刀”式調控的終點

    

    超過20個城市出臺穩定本地房地產市場的相關政策,并不是這一輪房地產“手術刀”式調控的終點。作為幾乎決定房地產市場及其價格走勢命運的絕對性因素,房地產市場的資金流入,也不能在“分城施策”的調控中置身事外。

  種種跡象表明,中國房地產市場的入市資金遭到嚴管、嚴控將成為大概率事件。對于其中違規入市的資金,也將受到監管部門的清理。房地產市場過熱城市的資金杠桿率將回歸正常、平穩的狀態。

  盡管迄今為止中央部委層面并未出臺全國性的房地產調控措施,人民銀行總行也并未對外宣布調整信貸政策,但是,在熱點城市為房地產市場及其購房、投資投機行為“去杠桿”在部委之間已經達成一致。

  隱性杠桿

  10月3日,住房和城鄉建設部(以下簡稱“住建部”)集中查處公布了45家在房地產市場中存在違規問題的房地產企業。這45家企業集中分布在北京、深圳、濟南等16個城市。而在9月30日~10月7日間,這16個城市先后出臺了穩定本地房地產市場的政策措施。

  在住房和城鄉建設系統內部,這16個城市一直被作為重點關注。在此輪區域性房地產市場價格上漲中,這16個城市的市場表現也最為典型。因此,中央政府希望通過穩定這16個城市房地產市場的表現,穩定市場預期,確保房地產市場健康、穩定。

  “調控的一面是現在各地方穩定本地房地產市場的手段,另一面則是需要對流入樓市的資金進行嚴格甄別管理,對于違規操作的資金來源,要堅決管住這個水龍頭?!?0月12日中午,一位接近某地方政府的權威人士稱,這個城市,位列住建部16個熱點城市范圍內。

  由于前一段時間16個熱點城市房地產價格上漲較快,增值預期較為明顯,誘發了不少投資、投機性需求以不同形式進入房地產市場。其典型表現即除正常銀行信貸杠桿外,投資者動用不同手段和方式,主動“加杠桿”的行為,這一度令房地產市場的資金結構處于相對復雜的狀態。

  據不少房地產開發企業負責人反映,根據他們掌握的情況,今年5月以后買房或者認購的客戶中,不少使用了個人信用貸款、抵押貸款、個人消費貸款以及二次抵押等金融產品,在首付款環節“加杠桿”,運用這些金融產品,其自身實際支付的首付款,低于按揭貸款的監管規定。

  部分金融產品的名義用途,并非購房。但是,在改變用途之后,這些資金流入房地產市場,形成了“隱性杠桿”的格局,從而使流入房地產市場的資金量加大,在一定程度上,加劇了房地產市場上行的壓力。

  嚴控嚴管

  對于流入房地產市場的資金,監管層一直保持高度關注,并根據具體情況,進行嚴格管理。從2016年4月開始,人民銀行、銀監會系統即會同住房和城鄉建設系統有關職能部門,對首付貸等違規房地產金融產品進行了清理。

  所謂首付貸,即是通過相關機構,以不同科目、名義的貸款方式,向購房者提供首付階段的“貸款”,從而使購房支付能力不足或需資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例,繼而達到銀行按揭貸款放款要求,完成貸款購房行為的一種金融產品。

  首付貸實際上只是一種通俗稱謂,其涵蓋的金融產品范圍較廣。一般情況下,部分首付貸是以個人消費貸款等科目由相關機構發放,還有部分首付貸產品由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來,其間不少游離于現有監管體系的視野之外。

  在此后進行的清查整頓房地產中介市場的專項行動中,首付貸也成為被重點清理的對象。然而,在首付貸被界定為“違規”并被清理之后,仍有不少其他資金以不同形式流入房地產市場。

  記者了解到,部分銀行以個人信用為擔保發放的無抵押擔保貸款或個人消費貸款,部分購房者用這一金融產品支付首付?!鞍湊占喙芄娑?,金融機構需要嚴格監管這些貸款資金的用途,但是,在現實市場中,實現起來就比較難,所以,很多購房者通過這一方式,支付購房首付?!幣晃喚鶉謚薪榛谷聳肯蚣欽囈饈?。

  除此之外,“二次抵押”的風險也就更大。二次抵押在業內被簡稱為“二抵”。是指將已做抵押的抵押物再次抵押,從特定放款人處獲得貸款。特點是不用還清以前的貸款,直接再次抵押、再次獲得貸款,節省了時間和墊資成本等很多中間環節。

  堅決去杠桿

  “二次抵押實際上是針對房地產增值的部分抵押的操作,比如,原來的房子以500萬元抵押獲得了銀行的按揭貸款,但是,房價漲了,按照現在的市價,房子的總價達到了1000萬元,那么,二次抵押實際上就是按照市價重新估值、放款?!鼻笆黿鶉謚薪榛谷聳勘硎?。

  記者了解到,不少投資性購房者也采用過類似的金融產品安排。由于近年來房地產價格上漲幅度較快,所以通過這種金融產品安排,可以換得規模較大的資金進入房地產市場,也可以有效降低自身實際支付首付款的比例。

  “對于規范當前房地產領域的資金流入和使用,尤其是熱點城市房地產市場的資金流入和使用,從中央到地方,還是很堅決的?!幣晃壞胤階》亢統竅緗ㄉ柘低車哪誆咳聳扛嫠弒頸欽?。

  目前,為房地產市場提供各類資金入口的機構較多,除銀行外,主要分布在消費金融公司、小額貸款公司和房地產中介機構配屬的金融服務業務機構。因此,對于資金流入的規范管理,需要多個部門協同開展。

  三個獨立消息源曾向本報記者證實,在此輪針對熱點城市的房地產調控開展之前,住建部、人民銀行總行、銀監會等部門曾多次開會磋商具體手段和政策,并按照職能分工進行分管領域內的政策、手段、措施儲備。

  面對2015年底以來的特大型城市的房地產市場異動,中央各相關部門對市場異動的成因進行了多次探討與分析,主流意見認為,房地產市場的配資行為,在一定程度上助漲了特大型城市的房地產市場,并蘊含著較大的系統性金融風險。

  截止到2016年3月前后,某P2P行業組織公布的數據顯示,由2016年3月,向前倒推8個月,深圳市通過線上渠道發放的首付貸為45億元人民幣,而該平臺上的P2P公司,2015年全年發放首付貸約50億元人民幣。這還僅是一個平臺在一個城市的數據。